À la recherche du financement immobilier : guide de survie.

7 décembre 2020
Nombre de personnes se sont vu refuser l’accès à un crédit immobilier en cette fin d’année. En effet, un accord de prêt est désormais beaucoup plus compliqué à obtenir. Cette situation est liée notamment aux dernières recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière qui précise que l’endettement d’un client ne doit pas excéder 1/3 de ses revenus. De plus, la plupart des banques ont déjà largement dépassé leurs objectifs de vente et à ce titre « ferment les robinets ». Pour ne pas faciliter les choses, certains établissements refusent même d’étudier tout dossier d’investissement locatif. F ort heureusement et malgré ce contexte, obtenir un financement immobilier reste possible. J’ai donc décidé de mettre à votre profit quelques astuces qui me semblent utiles et qui sont basées sur mon expérience. Durant mes 14 années passées en banque, j’ai octroyé des centaines de dossiers de crédits. J’en ai malheureusement aussi refusé un certain nombre même si j’ai toujours fait mon possible pour accompagner mes clients dans leurs projets. J’ai remarqué que les dossiers validés comportent certains points communs. Également, les dossiers refusés comportent certaines similitudes. Vous trouverez donc quelques astuces ainsi que des pièges à éviter dans votre recherche de financement immobilier.
  • Ne perdez pas de vue qu’une banque ne gagne quasiment pas d’argent avec un prêt immobilier.

Le contexte de taux actuel grève considérablement la marge d’intérêts des banques. Elles prennent donc le risque de prêter une somme souvent importante, mais ne perçoivent en contrepartie qu’un faible retour sur investissement. Le financement immobilier n’est pas donc pas très rentable pour elles. C’est ce qui explique que votre banquier évoquera d’autres sujets avec vous durant l’entretien, c’est logique et tout à fait normal. Ne pas ouvrir la discussion est une erreur que commettent beaucoup d’emprunteurs.

  • Assurance de prêt : loi Hamon, l’emprunteur a les mains libres

Selon les établissements, la décision de recourir immédiatement à une délégation d’assurance choisie par vos soins pourrait compromettre vos chances. En effet, puisque les banques gagnent peu d’argent avec les prêts, elles tentent de rééquilibrer la situation en proposant une assurance emprunteur qui peut parfois s’avérer onéreuse pour le client et donc lucrative pour elles.

Également, certaines banques disposent en interne d’une cellule de courtage qui permet de proposer des contrats distribués par des sociétés d’assurances reconnues. Ces propositions sont souvent très qualitatives et surtout moins onéreuses car individualisées. (Statut non-fumeur possible, tarif réduit si vous roulez peu dans le cadre de votre activité professionnelle ou si votre travail comporte peu de risques...) De plus, la banque perçoit une quote-part de la prime ce qui est un moindre mal financier pour elle.

Si vous vous rendez compte que le fait de ne pas opter pour une assurance de la banque risque de compromettre l’acceptation du crédit (même si c’est une pratique illégale), acceptez si vous n’avez pas d’autre issue. Vous pourrez ensuite substituer gratuitement à cette assurance une assurance de votre choix pourvu que vous effectuiez cette démarche dans l’année qui suit la signature du prêt. (Loi Hamon)

  • Faites valoir l’endettement différentiel lorsque votre taux d’endettement est « limite »

En principe, l’endettement ne doit pas dépasser le tiers des revenus, comme l’a rappelé très récemment le Haut Conseil de Stabilité Financière. Toutefois, dans la pratique, les banques dérogent parfois à cette règle et il est possible d’afficher un endettement de 34-35 %, pour peu que le reste à vivre soit excellent. A noter que les revenus locatifs sont pris en compte pour 70 % de leur montant alors que la mensualité de prêt est considérée en totalité. Lorsque l’endettement est à la limite des 34-35 % il faut tenter de mettre en avant la méthode du calcul par différentiel pour accroître les chances d’octroi du dossier. Cette méthode ne vaut que pour les financements dont l’objet est du locatif.

Calcul de l’endettement classique :

Revenu Monsieur 2 400 euros, Revenu Madame 2 400 euros, Mensualité de prêt résidence principale 700 euros. Revenus locatifs à venir : 900 euros, Mensualité de prêt afférente à venir : 1 200 euros.

Total revenus : 2 400 + 2 400 + (900*0,7%) = 5 430 euros.

Total des charges : 1 900 euros.

Endettement : 34,99 % (1 900 / 5 430) et reste à vivre 3 530 euros (5 230 – 1 900) soit 1 765 euros par personne ce qui est très positif.

Ici, l’endettement peut être considéré comme à la limite de l’acceptable, mais il existe un moyen de faire pencher la balance en faveur de l’emprunteur.

Calcul de l’endettement différentiel :

Nous mettons en rapport les revenus locatifs pondérés à 70 % et la mensualité de crédit soit – 570 euros que nous déduisons des revenus. (1 200 – 630)

Total revenus : 2 400 + 2 400 – 570 = 4 230 euros

Total des charges : 700 euros

Endettement : 16,55 % et reste à vivre 3 530 euros.

Cette méthode de calcul permet de « relativiser » l’endettement calculé de manière traditionnelle ce qui pourrait permettre de faire pencher la balance du côté de l’emprunteur.

  • Montant de l’apport personnel

Il s’agit d’un point fondamental.  À ce jour, il est quasiment impossible d’obtenir un financement à 110 %. En principe, la banque exige d’apporter les frais de notaire, frais de dossier et frais de garantie soit environ 10 % du coût total du projet pour l’achat d’un bien existant. Dans la pratique et pour un achat de 200 000 euros, cela donnerait :

Prix d’achat : 200 000 euros

Frais de notaire : 15 600 euros

Frais de dossier : 500 euros

Frais de garantie : 1 800 euros

Coût total du projet : 217 900 euros

Financement : 200 000 euros

Apport personnel : 17 900 euros soit 8,95 %

L’une des raisons qui explique que la banque exige un apport est la conséquence d’une vente du bien sur le capital restant dû. Elle veut s’assurer que la totalité du capital restant dû pourra être remboursé en cas de vente, surtout si cette vente intervient rapidement après la mise en place du financement.

Si vous ne disposez pas d’un apport de 10 %, il existe une parade qui fonctionne dans certains cas. Lorsque les conditions le permettent mettez en avant le fait que vous achetez le bien « en dessous de la valeur du marché ». La banque conserverait alors une petite marge de sécurité en cas de saisie et vente du bien. De nombreux sites existent et permettent de valoriser un bien selon sa situation géographique. Joindre à votre dossier des photos valorisantes du bien peut être un bon complément.

Vous pouvez également invoquer le fait que plus vous emprunterez, moins vous payerez d’impôt sur le revenu. En effet, dans le cas de l’option pour le régime réel, les intérêts sont déductibles des revenus locatifs.

Pour finir, privilégiez les sociétés de cautionnement en guise de garantie. Même si ces dernières accordent de l’importance au montant de l’apport personnel, elles jugent aussi la qualité d’un dossier selon d’autres critères. (CF Point 9. Pour plus de détails)

  • Un courtier mais pas n’importe lequel

Vous déciderez peut-être de passer par un courtier. Cela peut être une bonne idée. Toutefois, n’oubliez jamais de solliciter votre banque dans un premier temps, surtout si vous êtes bon client. C’est souvent elle qui fera le geste qu’il faut pour vous conserver comme client car cela lui coûterait moins cher que d’en conquérir un nouveau.

J’ai vu passer des centaines de dossiers apportés par des courtiers dans diverses régions françaises. Je peux vous garantir que tous ne se valent pas. Loin de moi l’idée de généraliser, néanmoins mon expérience me laisse croire qu’il faut éviter les très grosses structures qui peuvent privilégier la quantité à la qualité. À ce titre, les dossiers peuvent être incomplets, truffés d’incohérences et mal présentés. Ce manque de professionnalisme conduit parfois à un ajournement de certaines demandes de financement qui auraient pu être validées si elles avaient été prises en charge différemment.

Les structures de taille plus modeste affichent, toujours d’après mon expérience, un meilleur suivi de leurs clients. Les dossiers sont en général mieux constitués et mieux argumentés. Le banquier passe donc moins de temps à chercher les informations ce qui est crucial surtout si l’agence a connu une réduction d’effectif dans le cadre d’un plan de digitalisation. Moins de personnel bancaire, mais toujours autant de clients dont il faut s’occuper signifie que chaque minute gagnée est précieuse.

Pour finir, un courtier qui présente des dossiers de qualité sera identifié comme très professionnel par la banque qui sera donc en confiance. Or, c’est notamment sur la confiance que repose l’octroi d’un crédit.

  • Ouvrez la discussion quant à la souscription de produits et services qui pourraient vous convenir

Comme je l’expliquais au point 1-, l’activité de crédit immobilier est très peu rentable pour une banque. À ce sujet, votre conseiller vous parlera systématiquement de l’assurance habitation. Il en profitera également pour vous parler d’assurance auto, d’assurance prévoyance (dont l’utilité est, à mon sens, sous-estimée aujourd’hui), de téléphonie, de carte bancaire, de domiciliation des revenus, etc. Ne vous braquez pas, c’est tout à fait logique qu’il le fasse. Pour autant, rien ne vous oblige à accepter ses propositions. Laissez-le établir des devis personnalisés et prenez le temps de comparer, vous aurez peut-être une belle surprise.

À garanties égales et même si le prix est légèrement plus élevé, posez-vous la question de souscrire tout de même. En effet, cette banque va vous faire confiance en vous octroyant un crédit qui sera souvent à six chiffres, faites un pas vers elle et tout le monde sera content.

  • Si vous le pouvez, attendez le début d’année lorsque les compteurs auront été remis à zéro

Si une banque a atteint ou dépassé ses objectifs en matière d’octroi de prêt immobilier ce n’est pas le bon moment pour déposer un dossier, car elle aura certainement d’autres priorités. Si possible, patientez donc quelques semaines et revenez à la charge en début d’année.

  • Privilégier les garanties des organismes de cautionnement plutôt que les garanties réelles

Une banque n’est pas un établissement philanthropique. Lorsqu’elle vous prête de l’argent, elle espère bien le récupérer avec des intérêts. Aussi, même si elle vous fait confiance, elle s’assure de pouvoir récupérer son argent notamment en cas d’accumulation d’impayés en prenant une garantie.

Il peut s’agir de l’hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers, mais aussi d’une caution d’un organisme de cautionnement. (SACCEF, CAMCA, CMH, Crédit Logement etc.).

Cette solution est plus intéressante pour la banque, car elle se ferait indemniser directement par cette société en cas de cumul d’impayés. C’est la société de cautionnement qui se retournerait ensuite contre le ou les emprunteurs.

Autant vous dire que si une société de cautionnement donne son accord sur un dossier la banque peut « dormir sur ses deux oreilles ». C’est une solution à privilégier d’autant plus si vous disposez d’un apport personnel réduit, car il arrive que le dossier soit accepté sur la base d’autres critères que l’apport (endettement, reste à vivre, catégorie socio-professionnelle, ancienneté dans l’emploi etc.).

  • Ne misez pas tout sur le taux dès le début, adoptez la stratégie des « petits pas »

Par les temps qui courent, obtenir un financement peut déjà être une victoire. Ne perdez donc pas de temps à négocier les conditions commerciales de prime abord. Soignez votre dossier et votre argumentation. Si votre demande de prêt est acceptée, vous aurez tout le loisir d’en négocier les conditions ensuite en faisant jouer la concurrence.

Partager cet article

2020 © Steve Mauffrey. Tous droits réservés. Développé par Antidotcom & Design.