SCI assujettie à l’IR ou à l’IS ? Quelles conséquences d’un passage à l’IS ?

30 mars 2021
Nombreux sont les associés de SCI qui s’interrogent à ce sujet. Comme beaucoup, ils ont fréquemment opté pour l’impôt sur le revenu. En effet, l’argument n°1 qui conduit le plus souvent à ce choix est l’exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière après 30 années de détention. Il s’agit donc d’une décision dont les bénéfices se feraient ressentir à très long terme. (Faut-il encore que les associés soient vendeurs en N+30, faut-il encore que cette vente génère une plus-value, faut-il encore que les abattements pour durée de détention demeurent) Au préalable donc, il est important de se poser la question de savoir ce qu’il se passera durant 30 ans…

La SCI à l’IR, une imposition immédiate des revenus fonciers, mais une hypothèse d’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière

Dans le cadre d’une SCI assujettie à l’impôt sur le revenu, ce sont les associés qui déclarent les revenus fonciers en fonction de leur % de détention des parts au sein de la structure. (Article 8 du code général des impôts). Or, si ces derniers se situent dans une tranche marginale d’imposition d’au moins 30 %, la facture peut s’avérer assez salée. De plus, il convient d’y ajouter également les prélèvements sociaux de 17,2 %

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Dans une optique d’optimisation fiscale et de transmission, la SCI contracte souvent un crédit (intérêts d’emprunts déductibles, valeur des parts réduite pour transmettre d’avantage). Or, avec le temps, les intérêts déductibles diminuent et par conséquent les revenus imposables augmentent. L’associé de SCI se retrouve donc souvent à régler une fiscalité de 47,2 % sur des revenus qu’il ne perçoit même pas réellement…

Ce taux de 47,20 % s’applique sur des revenus souvent indisponibles en termes de trésorerie puisque dédiés au remboursement du crédit bancaire. C’est l’effet ciseau auquel se heurtent bien des investisseurs. L’argument de la plus-value immobilière exonérée passé 30 ans de détention semble alors bien secondaire et surtout très lointain. D’ailleurs, cette exonération à toutes les chances d’être modifiée ou remise en cause d’ici là. L’Etat, n’est-il pas animé d’une frénésie de remise en cause permanente des dispositifs ?

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, une imposition différée, mais un principe de « double imposition » malgré tout assez favorable

Dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS, la donne est complètement différente.  En effet, les associés ne paient pas d’imposition sur les revenus fonciers, car c’est la SCI qui règle l’IS à partir du bénéfice imposable. (On dit que c’est la société qui perçoit le revenu et qui fait écran vis-à-vis des associés.)

Or, le taux d’IS peut être beaucoup plus favorable que la tranche marginale d’imposition de l’associé. (15 % sur le bénéfice imposable compris entre 0 € et 38 120 €
et 25 % sur le bénéfice imposable au-delà de 38 120 €). Lorsque la trésorerie de la SCI le permet, l’associé peut percevoir des dividendes.

 

Durant de très nombreuses années du fait de la déductibilité des charges et notamment de l’amortissement du bien, le bénéfice imposable est très faible, voire nul. Par ailleurs, lors de la distribution des dividendes, l’associé peut opter pour le flat tax à hauteur de 30 % (Ce qui n’est pas possible pour des revenus fonciers) où le paiement de l’impôt selon sa tranche marginale d’imposition après application d’un abattement de 40 % ! (Les prélèvements sociaux sont dus toutefois sur la totalité des dividendes servis.).

Puisque l’associé ne paie pas de fiscalité personnelle à l’exception de celle sur les dividendes éventuellement perçus, il ne subit pas l’effet ciseau dont nous avons parlé précédemment. La fiscalité est donc différée. Elle sera réglée soit au moment de la vente du bien, soit lors du versement d’un dividende, pour autant qu’il existe un bénéfice à distribuer et qu’il y ai suffisamment de trésorerie dans la structure.

Le sujet de la vente est précisément ce qu’invoquent les réfractaires de la SCI à l’IS. Lors de la vente d’un bien détenu à l’actif de la structure, sont considérés les amortissements imputés jusqu’alors pour déterminer la base imposable. Pour exemple, considérons un bien détenu depuis 30 ans et valorisé 200 000 euros au moment de la revente. 200 000 euros d’amortissements ont été déduits permettant ainsi de minorer le résultat soumis à impôt durant 30 ans.

La plus-value imposable sera alors de 200 000 € (Montant de la cession) – 0 € (Valeur nette comptable) = 200 000 euros. Ces 200 000 euros seront taxés en partie à 15 % puis 25 % pour le reliquat soit un montant de 46 000 euros environ.

 

Toutefois, l’un des avantages réside dans le fait que l’associé dispose des liquidités pour payer puisque le bien a été vendu. Dans le cadre d’une SCI à l’IR, l’associé aurait dû subir chaque année et durant ce même laps de temps l’impôt sur le revenu selon sa tranche marginale d’imposition ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 17,2%...

Notons également que pour les exercices clos depuis le 31 décembre 2018, les SCI, comme les autres sociétés mentionnées à l'article 206, 3 du CGI peuvent revenir sur leur option à l'IS jusqu’au 5ème exercice suivant celui au titre duquel celle-ci a été exercée. (Encore un atout pour la SCI à l'IS)

Par ailleurs et pour avoir déjà établi des comparatifs chiffrés entre les deux formules, le schéma IS est très souvent à peine plus onéreux que son cousin à l’IR (Notamment à cause du coût de fonctionnement plus onéreux d’une structure à l’IS). Dans le premier cas, l’associé bénéficie d’une souplesse de trésorerie et d’une tranquillité d’esprit sans pareil. Par ailleurs, rien ne dis que le bien sera vendu au final auquel cas l’IS s’imposerait sans aucun doute.

Je suis convaincu par l’intérêt de recourir à une SCI à l’IS et je voudrais basculer ma SCI à l’IR vers l’IS. Comment faire et y a-t-il des contraintes ?

Même s’il est moins onéreux et beaucoup plus simple d’opter pour l’IS dès la création de la structure, il est possible d’y recourir en cours de vie. Cette option doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou à défaut signée par tous les associés. Ainsi et en principe, l’exigence de signature de tous les associés n’est requise que si les statuts ne prévoient aucune modalité d’exercice de l’option. Pour autant, il est toutefois recommandé de faire signer tous les associés pour éviter toute contestation de la part du fisc.

L’exercice de l’option est donc possible en cours de vie sociale : dans ce cas, l'option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la société civile souhaite être soumise pour la première fois à l'Impôt sur les sociétés. Pour plus de simplicité, il est recommandé d’exercer l’option au 1er janvier.


Une SCI peut également clôturer de manière anticipée son exercice social et opter, dans les trois mois de cette clôture, pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés.

La notification de l’option pour l’IS est adressée au service des impôts du lieu du principal de l’établissement de la société civile qui souhaite exercer cette option.

La notification indique :

  • la désignation de la société et l’adresse du siège social,
  • les noms, prénoms et adresses de chacun des associés ou participants
  • ainsi que la répartition du capital social ou des droits entre ces derniers.

Un récépissé est alors délivré et valide la prise en compte de l’option fiscale par les impôts.

 

Au niveau fiscal, le passage à l’IS entraîne pour les associés de la société civile l’établissement de l’impôt sur le revenu au titre de la période précédant l’assujettissement à l’IS, à raison des revenus et plus-values non encore imposés.

A ce titre, il faudrait donc payer l’impôt sur les revenus fonciers jusqu’à la date d’effet de l’option mais également l’impôt sur la plus-value immobilière latente. Toutefois, il possible de demander un sursis d’imposition qui conduirait à régler l’imposition ultérieurement, par exemple au moment de la vente du bien.

Plus de détails sur les deux possibilités

L’imposition immédiate : (Avec réévaluation)

En fonction de la durée de détention du bien, la plus-value peut être partiellement ou totalement exonérée (22 ans pour une exonération totale au titre de l’impôt sur le revenu et 30 ans pour une exonération totale au titre des prélèvements sociaux). Quoiqu’il en soit, il convient d’être particulièrement attentif aux valorisations engagées, car le fisc aime contrôler ce type d’opération. A la suite du paiement de la fiscalité, le bien pourra être inscrit au premier bilan d’ouverture pour sa valeur vénale (déduction faite du terrain qui n’est pas amortissable). La faculté d’amortissement est ainsi conservée entièrement et conduira à minorer le bénéfice imposable de longues années durant.

 

Sursis d’imposition : (Sans réévaluation)

Dans le cas d’un sursis d’imposition et d’un point de vue comptable, les amortissements qui auraient pu être effectués depuis l’acquisition du bien jusqu’au changement de régime fiscal sont réputés déduits. Ainsi, la fraction des amortissements considérée comme déduite figure au bilan d’ouverture. Cette possibilité est toutefois susceptible d’entraîner une augmentation de la plus-value à court-terme en cas de cession, car elle prendrait en compte les amortissements effectivement déduits depuis le changement de régime fiscal, mais également les amortissements reconstitués durant ce changement.

 

On privilégiera largement une imposition immédiate dans l’hypothèse d’une exonération partielle ou totale liée à une ancienneté de détention ou en présence d’une faible plus-value. Le sursis d’imposition entrainant une prise en compte des amortissements depuis l’acquisition du bien, la société réglera plus rapidement un impôt sur les sociétés plus élevé que dans le cas du recours à l’imposition immédiate.

En conclusion

Une nouvelle fois, tout est une question de calculs et d’adéquation des préconisations avec les attentes et besoins du client. En effet, certains dispositifs fiscaux tels que le Pinel par exemple excluent le recours à l'IS.

L'option d'une SCI à l'IR pour l'IS est un exercice complexe qui doit être très encadré. Le conseiller en gestion de patrimoine verra en la personne de l’expert-comptable, un partenaire sur lequel s’appuyer pour permettre à l’associé de prendre la meilleure décision possible en toute connaissance de cause.

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