23 avril 2021

Les 3 principales difficultés juridiques liées à la détention de la résidence principale à travers une SCI


La détention de la résidence principale à travers une SCI propose certains avantages, mais pose aussi quelques difficultés juridiques et fiscales. Je détaillerai ici trois difficultés juridiques que j’ai le plus souvent vues.

Couple marié, impossibilité de vendre le bien sans le consentement des deux époux

L’article 215 du code civil concerne le régime primaire qui consiste en un ensemble de règles qui s’imposent aux époux mariés quel que soit le régime matrimonial retenu. L’alinéa 3 de ce même article précise que : « Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial soit dissous ».

Imaginons la situation de Monsieur et Madame Confiné qui sont mariés. Monsieur a hérité de la maison qui constitue le logement de la famille. Il a rencontré récemment une femme avec laquelle il souhaite refaire sa vie. Il a donc décidé de vendre la résidence principale, puisqu’elle lui appartient. Grâce au régime primaire, et dans le cadre d’une détention en direct, il ne pourrait vendre le bien sans obtenir l’accord de son épouse. Son épouse est donc protégée. (cela fonctionne également si le bien est un bien commun des époux.)

Prenons un autre exemple, Monsieur et Madame Confiné ont constitué la SCI RP. Monsieur possède 99 % des parts sociales et son épouse 1 %. Monsieur a été nommé gérant. La SCI a acquis une villa qui constitue le logement de la famille. Ici également, Monsieur a rencontré une autre femme et souhaite refaire sa vie. En sa qualité de gérant et en vertu des pouvoirs étendus dont il dispose, il a vendu la villa sans l’accord de son épouse.

Dans ce cas, la jurisprudence estime que sauf à ce que le droit d’occupation de la résidence principale soit inscrit dans les statuts ou indiqué dans une décision unanime d’assemblée générale, l’article 215 alinéa 3 ne saurait être appliqué.[1] L'épouse n'est donc pas protégée, voila pourquoi il est donc fondamental de disposer d’un titre d’occupation pour éviter une telle issue. (Bail, droit d’habitation, convention de mise à disposition du logement par la SCI aux associés etc.)

 

[1] Cass.civ.1,14 mars 2018 n°17-16.482

La protection du conjoint survivant

La détention en société de la résidence principale prive le conjoint survivant du bénéfice du droit de jouissance temporaire d’un an et du droit viager d’usage et d’habitation. Notons toutefois que si la SCI conclut un bail avec l’un ou l’autre des époux, ces droits se trouvent à s’appliquer grâce au bail d’habitation. Les associés seraient bien avisés d’aménager précisément les statuts afin que le droit d’occupation soit possible.

Le démembrement croisé des parts de SCI (Parfois mis en œuvre dans le cadre de familles recomposées)

Le but poursuivi est souvent de permettre au concubin survivant de conserver l’usage de la résidence principale, mais le résultat obtenu est souvent très éloigné de cet objectif. Les concubins s’échangent alors mutuellement la nu-propriété ou l’usufruit de leurs parts sociales, selon ce qui est le plus intéressant en fonction de leurs âges respectifs. Chaque concubin se retrouve alors nu-propriétaire de ses parts et usufruitier des parts de l’autre (ou inversement).

Au premier décès, le concubin survivant « récupère » l’usufruit qu’il avait cédé au défunt et devient donc plein propriétaire de ses parts, mais conserve en plus l’usufruit cédé par le défunt. La nu-propriété de parts du défunt est alors transmise à ses héritiers.

En schéma, c’est un peu plus facile à comprendre. Imaginons que Monsieur soit titulaire des parts sociales numérotées de 1 à 100 et Madame titulaire des parts sociales numérotées de 101 à 200 à la création de la SCI.

EX3

 

Dans cet exemple, Madame se retrouve donc usufruitière des parts de Monsieur et pleine-propriétaire de ses propres parts.

Notons toutefois qu’il y a souvent confusion entre un usufruit de parts sociales et un usufruit portant sur un logement. En effet, dans le cas d’un usufruit sur la totalité des parts sociales, l’usufruitier dispose du droit d’affecter le résultat comptable de la société mais n’a pas le droit d’occuper gratuitement le bien… Il conviendra donc de rédiger soigneusement les statuts de la SCI afin qu’elle puisse disposer d'un maximum de prérogatives.

Une nouvelle fois les pièges à éviter sont nombreux, voilà pourquoi un vrai travail de réflexion est nécessaire.

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