Faut-il opter pour une forme sociétaire lorsque l’on souhaite réaliser de la location meublée ?

4 février 2021
Voilà une question courante s’agissant de la location meublée. Dois-je acheter en direct ou faut-il acheter via une société ? Trouver une réponse à cette question peut s’avérer être une véritable épreuve tant les paramètres à prendre en compte sont nombreux. Voici une synthèse non exhaustive du sujet.

La location meublée à le vent en poupe. Meilleure rentabilité que l’immobilier traditionnel, quasi-exonération d’impôts sur le revenu durant de très nombreuses années du fait de la déductibilité des amortissements, ses atouts sont nombreux.

Même si la fiscalité de la location meublée et particulièrement intéressante, il est possible de cumuler d’autres avantages à la condition d’opter pour une détention sous forme sociétaire.

La détention sous forme sociétaire permet d’optimiser la transmission du ou des immeubles. (Transmission progressive et optimisée du capital en profitant des abattements légaux, intégration des enfants au capital social, donation en pleine propriété ou en nue-propriété, minoration de la valeur des parts en présence de passif.

Il est effectivement impossible de scinder un immeuble détenu en direct en plusieurs parts en vue de le donner à ses enfants. Au contraire, il est tout à fait possible de donner tout ou partie de ses parts de sociétés à ses enfants.

Il sera alors opportun de donner au maximum 100 000 euros tous les 15 ans à un enfant afin d’éviter toute taxation. Ce mécanisme permet de donner des sommes considérables et d’éviter ainsi de payer des droits de succession.

Par ailleurs, et c’est là un autre atout de la détention sous forme sociétaire, il est possible de distinguer détention des parts et contrôle de la société (soit en qualité de gérant, soit en qualité d’usufruitier des parts dans le cas de la transmission des parts en nue-propriété).

Cette faculté peut permettre notamment au conjoint survivant de garder le contrôle dans le cas où une gérance successive a été prévue.

Pour finir, la détention sous forme sociétaire permet d’être assujetti aux cotisations sociales plus aisément qu’en direct notamment au travers d’une gérance majoritaire de SARL par exemple.

Ce point peut être recherché lorsqu’il s’agit d’obtenir une protection sociale ou valider des trimestres au titre de la retraite, entre autres.

Un point d’attention toutefois ; dans le cas d’une détention sous forme sociétaire, les amortissements pratiqués viennent réduire le résultat comptable et donc le résultat distribuable.

Il peut donc arriver que les résultats ne puissent être distribués de longues années durant. Il s’agit donc d’un mauvais choix si l’objectif poursuivi est de bénéficier d’un complément de revenu.

La présence d'un compte courant d'associé peut permettre d'éviter que la trésorerie soit emprisonnée. En effet, sauf disposition statutaire ou conventionnelle contraire, un associé peut demander à tout moment le remboursement du solde créditeur de son compte courant d'associé.

La location meublée peut être réalisée via n’importe quel type de société.

L’imposition différera selon le type de société choisie. Globalement, il faut éviter les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) et privilégier les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu(IR) et notamment la SARL de famille.

En effet, dans le cas d'une société soumise à l'IS, il y a une double taxation des revenus. (impôts sur les sociétés + fiscalité sur les dividendes perçus).

De plus, les plus-values sont taxées sans application d’un abattement pour durée détention en cas de revente de l’immeuble contrairement aux sociétés soumises à l’IR. (absence totale d’impôts sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvement sociaux après 30 ans)

 

La détention sous forme sociétaire possède de nombreux avantages.

Toutefois, l’un des inconvénients est le surcoût de ce mode de détention par rapport à une détention en direct. (coût de création, frais de comptabilité etc.).

Il conviendra donc de chiffrer précisément les avantages juridiques et fiscaux de l’opération et les mettre en rapport avec une détention en direct avant de prendre une décision.

En règle générale, plus le patrimoine détenu par la société sera important, plus le mode de détention sociétaire sera à privilégier dans une logique de transmission notamment.

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