Investisseurs, profitez de ce dispositif immobilier porteur !

13 septembre 2021
La pandémie a eu un impact certain sur le marché immobilier. Certains actifs, comme les SCPI, ont globalement assez bien résisté grâce au principe de mutualisation. (Si un locataire ne paie pas son loyer, la situation est compensée par les autres locataires qui, quant à eux, règlent leur dû). La situation n’a toutefois pas été aussi simple pour certains propriétaires bailleurs. En effet, lorsque vous louez un bien à un locataire, vous prenez un risque supérieur si ce dernier ne paie pas son loyer dans la mesure où le principe de mutualisation ne peut jouer. Or, il est certain que la pandémie a dégradé la situation financière de certains locataires, et cela, indépendamment de leur volonté. (Perte d’emploi, baisse des revenus etc.) La conséquence pour le propriétaire est l’accumulation d’impayés alors même qu’il doit souvent régler la mensualité de crédit ayant permis l’acquisition du bien loué.

Une catégorie de locataires financièrement préservée

Une catégorie de locataire a, quant à elle, conservé son pouvoir d’achat depuis le début de la pandémie pour le plus grand bonheur de leurs propriétaires ; il s’agit des retraités. Si l’on considère en plus l’évolution de la pyramide des âges de notre pays, je suis convaincu qu’il s’agit d’un marché très porteur. D’après le ministère des solidarités et de la santé, il y aura 21 millions de seniors en 2030 soit 3 millions de plus qu’en 2019 (1). De plus, l’INSEE estime que le nombre de seniors en perte d’autonomie en 2050 sera de 4 millions contre 2,5 millions en 2015, ce qui confirme la tendance.

 

 Qu’est-ce que l’investissement immobilier en résidence services pour seniors ?

 

Ce type d’investissement permet la constitution d’un patrimoine immobilier dans le but d’obtenir des revenus complémentaires tout en évitant les contraintes de gestion locative puisqu’un professionnel (nommé exploitant ou gestionnaire) se charge de le gérer à votre place. En outre, ce type d’investissement permet de loger convenablement nos ainés en leur garantissant un cadre de vie et un accompagnement adapté.

 

 

La réussite de votre investissement dépendra de la qualité du gestionnaire.

 

L’investisseur signe donc un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum avec cet exploitant qui se charge de gérer le bien pour lui. Il va trouver et sélectionner les locataires, percevoir les loyers, régler les charges, effectuer les réparations nécessaires, etc. Etant donné que la demande reste supérieure à l’offre, l’exploitant pourra opérer une sélection plus rigoureuse des locataires, ce qui constitue une sécurité supplémentaire pour l’investisseur. Les risques de vacance et de rotation des locataires ne pèsent donc pas sur le propriétaire, mais sur le gestionnaire de la résidence. En effet, l’exploitant s’engage à vous verser le loyer prévu au bail, que le bien soit loué ou non. Pour autant, si la qualité de la gestion laisse à désirer et que le taux d’occupation de la résidence est très faible, il ne pourra continuer à vous régler le loyer prévu au bail. C’est pourquoi il faut être extrêmement rigoureux quant au choix du gestionnaire !

Comment sont imposés les revenus perçus ?

 

Le loyer versé par l’exploitant (souvent plus de 4 % / an) est catégorisé comme étant du B.I.C (Bénéfice industriel et commercial. Les B.I.C sont soumis à l’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale d’imposition) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%). Comme pour les revenus fonciers traditionnels, il existe deux manières de déclarer ces BIC, le régime micro BIC et le régime réel.

 

micro bic et réel

 

Qu’est-ce que l’amortissement comptable et en quoi est-ce intéressant ?

 

L’amortissement comptable est une constatation annuelle de la perte de valeur de ce qui compose le bien immobilier. (Gros œuvre, mobilier, toiture, fenêtre etc.) A ce sujet, l’investisseur pourra déduire cette valeur des revenus perçus lors de la déclaration sans que cela n’impacte sa trésorerie puisqu’il s’agit d’une charge non décaissée. Bien souvent, déduction faite des charges, le résultat net imposable sera nul de très nombreuses années durant garantissant un rendement de plus de 4 % net pour l’investisseur !

La récupération de la TVA ; le beurre, l’argent du beurre et la crémière à condition de ne pas revendre rapidement.

 

Le fait d’acquérir un logement dans une résidence services permet par ailleurs de récupérer la TVA qui correspond à 20 % du prix d’acquisition à la condition que le gestionnaire réalise 3 des 4 services suivants : accueil, petit déjeuner, ménage et fourniture du linge. Même si la loi n’oblige pas à recourir à un expert-comptable, mais simplement à la tenue d’une comptabilité d’engagement, il est vivement conseillé de recourir à ce professionnel pour éviter tout risque d’erreur. De plus, ce dernier se chargerait de procéder aux démarches qui doivent être réalisées selon une chronologie bien particulière. Dans la pratique, il convient dans un premier temps d’adresser le formulaire P0i (2) accompagné d’un courrier précisant votre souhait de bénéficier du régime fiscal réel des BIC et de la TVA.

A réception du numéro SIRET, il suffit alors de compléter le formulaire 3519 (3)accompagné de :

  • L’acte notarié indiquant l’achat du bien, avec les montants TTC et HT. 
  • Un exemplaire du bail commercial prouvant que la gestion de votre bien a effectivement été confiée à un professionnel. 
  • Le décompte du notaire incluant la TVA.

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Si le bien est revendu avant 20 ans, l’investisseur devra rembourser le montant économisé de TVA (1/20 par année de location) SAUF si l’acheteur s’engage à poursuivre le bail commercial avec l’exploitant.

 

Les difficultés éventuelles pour revendre le bien

 

La plupart des professionnels assurent désormais la revente des logements. Certains possèdent d’ailleurs des listes d’attente d’acquéreurs potentiels. Là encore, le choix d’un gestionnaire de qualité accroît considérablement les chances de revendre le bien, car l’acquéreur potentiel privilégie le rendement servi et par conséquent la qualité de la gestion.

 

Faut-il acquérir le bien en direct ou via une structure sociétaire ?

 

A ce sujet, je vous laisse parcourir mon article traitant ce sujet ICI

 

A quel frais d’acquisition faut-il s’attendre ?

 

Les habituels frais de notaire seront à régler (3 % environ pour un logement neuf et 7 à 8 % pour un logement ancien du prix d’acquisition). Une commission de souscription est par ailleurs versée aux intermédiaires, mais est comprise dans le prix de vente.

 

En conclusion

 

En résumé, ce type d’investissement est vraiment très intéressant et en phase avec l’évolution de notre société. Notons que le principal point de vigilance consiste à bien choisir le gestionnaire. Il conviendra, par exemple, de privilégier un rendement un peu moins important, mais opter pour un gestionnaire de qualité ayant fait ses preuves plutôt qu’un exploitant récent ne disposant pas d’un historique suffisant. L’investissement immobilier en résidence de services offre une vraie tranquillité d’esprit car l’exploitant se charge de gérer le bien, verse un loyer que le bien soit occupé ou non. Le régime réel permettant, pour finir et le plus souvent, une exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux de très longues années durant.

Pour finir, l'investissement meublé peut également être réalisé dans une structure sociétaire, afin d'optimiser notamment la transmission du patrimoine.

 

(1)  https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/publications/etudes-et-resultats/perte-dautonomie-pratiques-inchangees-108-000-seniors-de-plus#:

(2)  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R13748

(3) https://www.impots.gouv.fr/portail/formulaire/3519-sd/demande-de-remboursement-de-credits-de-taxes

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