Investisseurs, profitez de ce dispositif immobilier porteur !
Une catégorie de locataires financièrement préservée
Une catégorie de locataire a, quant à elle, conservé son pouvoir d’achat depuis le début de la pandémie pour le plus grand bonheur de leurs propriétaires ; il s’agit des retraités. Si l’on considère en plus l’évolution de la pyramide des âges de notre pays, je suis convaincu qu’il s’agit d’un marché très porteur. D’après le ministère des solidarités et de la santé, il y aura 21 millions de seniors en 2030 soit 3 millions de plus qu’en 2019 (1). De plus, l’INSEE estime que le nombre de seniors en perte d’autonomie en 2050 sera de 4 millions contre 2,5 millions en 2015, ce qui confirme la tendance.
Qu’est-ce que l’investissement immobilier en résidence services pour seniors ?
Ce type d’investissement permet la constitution d’un patrimoine immobilier dans le but d’obtenir des revenus complémentaires tout en évitant les contraintes de gestion locative puisqu’un professionnel (nommé exploitant ou gestionnaire) se charge de le gérer à votre place. En outre, ce type d’investissement permet de loger convenablement nos ainés en leur garantissant un cadre de vie et un accompagnement adapté.
Comment sont imposés les revenus perçus ?
Le loyer versé par l’exploitant (souvent plus de 4 % / an) est catégorisé comme étant du B.I.C (Bénéfice industriel et commercial. Les B.I.C sont soumis à l’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale d’imposition) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%). Comme pour les revenus fonciers traditionnels, il existe deux manières de déclarer ces BIC, le régime micro BIC et le régime réel.
Qu’est-ce que l’amortissement comptable et en quoi est-ce intéressant ?
L’amortissement comptable est une constatation annuelle de la perte de valeur de ce qui compose le bien immobilier. (Gros œuvre, mobilier, toiture, fenêtre etc.) A ce sujet, l’investisseur pourra déduire cette valeur des revenus perçus lors de la déclaration sans que cela n’impacte sa trésorerie puisqu’il s’agit d’une charge non décaissée. Bien souvent, déduction faite des charges, le résultat net imposable sera nul de très nombreuses années durant garantissant un rendement de plus de 4 % net pour l’investisseur !
La récupération de la TVA ; le beurre, l’argent du beurre et la crémière à condition de ne pas revendre rapidement.
Le fait d’acquérir un logement dans une résidence services permet par ailleurs de récupérer la TVA qui correspond à 20 % du prix d’acquisition à la condition que le gestionnaire réalise 3 des 4 services suivants : accueil, petit déjeuner, ménage et fourniture du linge. Même si la loi n’oblige pas à recourir à un expert-comptable, mais simplement à la tenue d’une comptabilité d’engagement, il est vivement conseillé de recourir à ce professionnel pour éviter tout risque d’erreur. De plus, ce dernier se chargerait de procéder aux démarches qui doivent être réalisées selon une chronologie bien particulière. Dans la pratique, il convient dans un premier temps d’adresser le formulaire P0i (2) accompagné d’un courrier précisant votre souhait de bénéficier du régime fiscal réel des BIC et de la TVA.
A réception du numéro SIRET, il suffit alors de compléter le formulaire 3519 (3)accompagné de :
- L’acte notarié indiquant l’achat du bien, avec les montants TTC et HT.
- Un exemplaire du bail commercial prouvant que la gestion de votre bien a effectivement été confiée à un professionnel.
- Le décompte du notaire incluant la TVA.
Si le bien est revendu avant 20 ans, l’investisseur devra rembourser le montant économisé de TVA (1/20 par année de location) SAUF si l’acheteur s’engage à poursuivre le bail commercial avec l’exploitant.
Les difficultés éventuelles pour revendre le bien
La plupart des professionnels assurent désormais la revente des logements. Certains possèdent d’ailleurs des listes d’attente d’acquéreurs potentiels. Là encore, le choix d’un gestionnaire de qualité accroît considérablement les chances de revendre le bien, car l’acquéreur potentiel privilégie le rendement servi et par conséquent la qualité de la gestion.
Faut-il acquérir le bien en direct ou via une structure sociétaire ?
A ce sujet, je vous laisse parcourir mon article traitant ce sujet ICI
A quel frais d’acquisition faut-il s’attendre ?
Les habituels frais de notaire seront à régler (3 % environ pour un logement neuf et 7 à 8 % pour un logement ancien du prix d’acquisition). Une commission de souscription est par ailleurs versée aux intermédiaires, mais est comprise dans le prix de vente.
